En chemin, nous passons devant une agence immobilière. C’est là où je découvrirai les prix hallucinant des l’immobilier local :
Lecture de l’offre : le premier logement (Dynasty Court) fait 1981 pieds carrés (environ 184m²) et est vendu… 4100 ? (wàn, un wan vaut 10 000), soit 41 millions de dollars de Hong-Kong (4,1 millions d’euros)Le second logement à Albany est vendu 8 millions d’euros pour 228m². Mais si vous n’avez pas les moyens, pas de soucis. Vous pouvez vous rabattre sur Wing Way Court, meilleur marché : seulement 2,7 millions d’euros, le moins cher de cette agence… Ou plus simplement, habiter dans les nombreux HLM de l’autre côté de la ville ou rester locataire en étant entassé dans des petits logements par fenêtre…
Une agence immobilière à Stanley. Voici les caractéristiques de ce beau logement avec vue sur l’ensemble de la ville :
– 3363 pieds carrés (312 m²)
– Achat : 198 millions de dollars (20 millions d’euros), soit 64 000€/m²
– Location (possible) : 390 000 dollars par mois (40 000 euros)
Notez d’ailleurs que même si la demande est énorme pour le faible nombre de biens de luxe, le prix est artificiellement gonflé. Le loyer est faible – « seulement » 40 000 euros par mois, soit un rendement de 2,4% par an pour le propriétaire. 2 fois moins que l’inflation (5% par an, source : Tradingeconomics) et 2 fois moins aussi que le rendement d’un logement en France.
Les rendements (loyer/prix d’achat) tournent autour de 2% par an (quel que soit le prix du logement) à Hong-Kong. Ce qui signifie que :
– Les prix d’achats sont délirants et les loyers ne peuvent pas suivre, faute de pouvoir d’achat
– Les gens louent à perte (2% de rendement, 5% d’inflation) sauf si le prix des logement augmente d’au moins 3% par an.
En clair, les logements sont si cher qu’il devient impossible de le rentabiliser en le louant. Le seul moyen de rentrer dans ses frais est… d’espérer une plus-value à la revente. Acheter un bien sans autre but que l’espoir de le revendre plus cher, on appelle cela une bulle.
Une hausse de demande à venir
Pour autant, les prix de l’immobilier sont condamnés à rester très haut pour plusieurs raisons. La première : il n’y a quasiment aucun terrain disponible à la construction, car 80% du territoire est montagneux. Il est possible de créer des terre-pleins pour gagner de l’espace sur la mer – comme cela a été fait pour construire l’aéroport de Hong Kong ou la construction de Disneyland– mais cela coûte très cher.
Par ailleurs, la demande en logement ne cesse d’augmenter : d’un côté, les élites Chinois achètent massivement des pieds à terre dans la ville, contribuant à l’augmentation des prix de l’immobilier. D’un autre côté, de nombreux Chinois tentent d’immigrer à Hong-Kong (45 000 par an sont autorisés), poussés par la volonté d’une vie meilleure, dans la mesure où l’économie Hong-Kongaise est bien plus prospère que l’économie Chinoise : 38 000€ de PIB par habitant et par an, plus que la France (27 000€) et 6 fois plus que le reste de la Chine (6 500€). De quoi alimenter une intense demande et maintenir des prix durablement élevés.